Antes de adentrar ao assunto
denominado contrato de compra e venda, vamos tentar trazer ao conhecimento dos
leitores qual a real função social da propriedade.
Nos dias atuais a propriedade deixou de ser direito
subjetivo do indivíduo e passou a ser a função social do detentor da
riqueza mobiliária e imobiliária; portanto vale lembrar que a propriedade é
para o crescimento da riqueza social e para a interdependência social.
Sendo assim é possível afirmar que o principio da
função social da propriedade passou a ser este um princípio fundamental, típico
de Direito Urbanístico.
Devemos considerar também a função social dos
contratos, pois esta prevista no artigo 421 do Código Civil brasileiro que
dispõe:- “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da
função social do contrato”.
Em outras palavras, o legislador nos diz que o que for
avençado entre as partes e exercida a manifestação de vontade de ambos poderá ser
livremente pactuado, desde que o objeto da transação seja licito. Neste sentido
deve-se levar em consideração o chamado principio da boa-fé objetiva, como
pressuposto essencial dos negócios jurídicos (contratos).
Após esta breve conceituação da função social da
propriedade e da função social dos contratos passaremos a tratar do contrato de
compra e venda em espécie, o qual também é chamado de compromisso de compra e
venda, o tão falado contrato de gaveta.
Passaremos a denominação mais conhecida, ou seja, a de
contrato de compra e venda, pois todo o contrato para ser válido e legal é
necessário que este tenha uma sequência lógica, pois é necessário que exista um
começo, meio e fim, não basta apenas ter o último contrato, como muitos
existentes em nossos loteamentos, onde só existem o último contrato, ou seja,
aquela pessoa que pretende vender seu imóvel necessita apresentar todos os
contratos desde a origem do imóvel até o atual, pois só assim garantirá a boa
fé e a legalidade da documentação.
Vemos em muitos casos de alguns loteamentos, pessoas
que sequer tem documentos e vendem esses terrenos a pais de família, os quais
acabam sendo enganados e até mesmo adquirindo imóvel de outros. Pois para que
um imóvel seja vendido apenas através de contrato se faz necessário uma prévia
consulta ao Registro de Imóveis competente e a exigência dos contratos
anteriores que comprovem todas as pessoas que foram possuidoras deste imóvel
antes da nova aquisição, pois só assim o novo compromissário terá a garantia de
não estar comprando gato por lebre ou até mesmo pagando para o vendedor que
sequer é dono. Vale lembrar que estes contratos devem ter firmas reconhecidas
em Cartório idôneo na data do contrato para evitar fraudes e falsificações.
No compromisso de compra e venda as partes se obrigam
mutuamente a lavrar a escritura definitiva logo após a quitação ou cumprimento
de alguma cláusula, mas é bom ficar atento, nem sempre quem promete é
proprietário deste imóvel e ai fica difícil ter a escritura definitiva. É bom
lembrar que antes de pagar qualquer valor se faz necessário uma consulta ao
Registro de Imóveis competente e a um profissional
competente, pois como todos sabem existem profissionais e
“profissionais” em todas as áreas, então o importante é estar atento antes de
pagar, pois depois de pago, não adianta mais chorar.
No compromisso de compra e venda, sempre é válido
colocar um cláusula de perdas e danos caso uma das partes não cumpra com o
pactuado, inclusive no que diz respeito a lavratura da escritura definitiva. Se
o vendedor se recusar a assinar o contrato com uma cláusula deste tipo é bom
não concretizar o negócio, pois se ele for responsável pelo que esta falando
assinará sem medo.
Se o comprador for de boa fé, o imóvel for legal e o
vendedor realmente for o proprietário do imóvel e mesmo após ter recebido o
valor integral do contrato se recusar em assinar a escritura definitiva, o
comprador poderá requerer judicialmente a adjudicação compulsória deste imóvel.
Mas é bom deixar claro que o compromisso de compra e venda
não é uma escritura definitiva, portanto não transfere a propriedade do imóvel,
em termos técnicos, não gera direito real, somente pessoal.
Antigamente somente era possível a adjudicação compulsória
se o compromisso de compra e venda fosse
registrado do Registro de Imóveis competente, hoje os Tribunais Brasileiros já
entendem que a falta deste registro não inviabiliza a ação de adjudicação
compulsória.
Hoje em dia o que vemos é a grande existência da
propriedade informal que é aquela originária dos loteamentos ilícitos, os quais
se dividem em clandestinos e irregulares.
Para explicar a diferença destes loteamentos se faz
necessário trazer a colação a lição de Francisco Eduardo Loureiro, em seu trabalho
intitulado "Loteamentos Clandestinos: Prevenção e Repressão", onde
este grande autor conceitua como loteamento irregular
"aquele que, embora aprovado pela Prefeitura e demais órgãos Estaduais e
Federais, quando necessário, fisicamente não são executados, ou são executados
em descompasso com a legislação ou com atos de aprovação.” E como conceito de loteamento clandestino:- “é aquele que não
obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes,
incluídos aí não só a Prefeitura, como também entes Estaduais e Federais,
quando necessário".
Sendo assim o que mais
vemos em nossa região são os loteamentos irregulares, pois a maioria deles tem
aprovação da Prefeitura Municipal, pois mais de 90% de seus lotes pagam IPTU, o
que facilita em muito a regularização dos lotes e da documentação de seus
proprietários.
Além disso podemos contar
com a situação consolidada destes imóveis, ou seja, aquela em que o prazo de
ocupação da área, a natureza das edificações existentes, a localização das vias
de circulação ou comunicação, os equipamentos públicos disponíveis, urbanos ou
comunitários, creches, escolas, postos de saúde, comércios com alvará de
funcionamento, tudo isto indica a irreversibilidade da posse titulada, a qual
induz ao domínio e a posse.
Para que ocorra esta
regularização desta propriedade informal a mesma deverá transmutar-se, ou seja,
transformar-se em regular, atribuindo direitos e garantias aos possuidores,
agora proprietários ou titulares de direitos reais.
Deve-se portanto ser levado
em consideração os preceitos
constitucionais que consagraram o direito de propriedade, cujo interesse visa
atender o interesse social, principalmente em relação àqueles menos afortunados
que possuem imóveis em situações irregulares e irreversíveis.
O mais importante é que a
legislação esta do lado destes proprietários/possuidores, pois a Lei 6.766/79
em seu artigo 40 estabelece que:- "a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida
pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento
não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato
administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de
desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes".
Sendo
assim temos um grande aliado a nosso favor que é o Poder Executivo, pois a este
compete o direito/dever de proceder a regularização do loteamento irregular
quando o loteador não o fizer.
Nesta
situação vale estar sempre atento antes de comprar um imóvel, devendo sempre
consultar um especialista na área e requerer os documentos necessários, pois
além dos contratos anteriores também é necessário a apresentação de mais alguns
documentos, dentre eles, a certidão do registro de imóveis, certidão negativa
de débito de IPTU, certidão negativa de débito da Receita Federal e do INSS dos
proprietários, certidão negativa de protesto também do proprietário, pois só
assim o futuro comprador estará garantindo o direito de propriedade e estará
comprando e pagando realmente o dono do imóvel. Em qualquer transação em que os
vendedores se recusarem a apresentarem os documentos acima elencados,
desconfiem da negociação e se possível comprem outro imóvel.
Mais
uma vez esclarecemos que de acordo com o Código Civil Brasileiro a Escritura
definitiva não mais precisa ser feita em Cartório, podendo ser feita por um
Advogado, a qual terá o mesmo valor jurídico e inclusive poderá ser registrada
no Registro de Imóveis competente.
Alertamos
mais uma vez nossos leitores que antes de comprarem qualquer imóvel consultem
sempre um Advogado de sua confiança, pois só assim terão a garantia de um bom e
seguro negócio, pois este profissional esta apto a dar toda a segurança
jurídica que o cliente merece.
Mário Pires Pimentel Junior
Advogado, Professor, Bacharel
em Pedagogia e ex-Oficial
Substituto
e Tabelião Interino de Notas.
